Perbedaan SHM dan HGB: Mana yang Lebih Baik Saat Membeli Rumah?

Saat membeli rumah atau tanah, salah satu hal terpenting yang perlu diperhatikan adalah status sertifikatnya. Dua jenis sertifikat yang paling sering ditemui adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) .

Banyak calon pembeli langsung menganggap SHM selalu lebih baik daripada HGB. Padahal, kenyataannya tidak sesederhana itu.

Dalam beberapa kondisi, rumah dengan status HGB tetap dapat menjadi pilihan yang aman dan menguntungkan, selama pembeli memahami hak, kewajiban, serta masa berlaku sertifikat tersebut.

Artikel ini akan membahas perbedaan SHM dan HGB, kelebihan serta kekurangannya, dan hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum melakukan transaksi properti.

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah hak kepemilikan penuh atas tanah yang diakui oleh negara. SHM merupakan bentuk hak atas tanah yang paling kuat dan paling lengkap dalam sistem pertanahan Indonesia.

Pemilik SHM memiliki hak untuk:

• Menggunakan tanah sesuai peraturan yang berlaku.
• Menjual atau mengalihkan kepemilikan.
• Menghibahkan kepada pihak lain.
• Mewariskan kepada ahli waris.
• Menjadikan tanah sebagai jaminan kredit.
• Selama tidak melanggar ketentuan hukum, hak milik tidak memiliki batas waktu tertentu.

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan merupakan hak milik pemegang HGB.

HGB memiliki jangka waktu tertentu sesuai ketentuan yang berlaku dan dapat diperpanjang atau diperbarui sesuai persyaratan yang ditetapkan pemerintah.

Karena memiliki masa berlaku, pemilik HGB perlu memperhatikan kapan hak tersebut berakhir dan memastikan proses perpanjangan dilakukan tepat waktu.

Aspek SHM HGB Status hak Hak milik penuh Hak mendirikan dan memiliki bangunan Masa berlaku Tidak dibatasi selama hak tetap sah Memiliki jangka waktu sesuai ketentuan Dapat diwariskan Ya Dapat dialihkan sesuai ketentuan yang berlaku Dapat dijadikan jaminan Ya Ya, sesuai ketentuan lembaga pembiayaan Nilai jual Umumnya lebih tinggi Umumnya lebih rendah dibanding SHM

Kelebihan SHM

Beberapa keuntungan memiliki rumah dengan status SHM antara lain:

• Status kepemilikan paling kuat.
• Tidak memiliki batas waktu hak seperti HGB.
• Lebih diminati oleh pembeli.
• Nilai jual cenderung lebih tinggi.
• Lebih mudah diwariskan kepada keluarga.
• Karena alasan tersebut, banyak orang menjadikan SHM sebagai pilihan utama ketika membeli rumah.

Kelebihan HGB

Meskipun sering dianggap kurang menarik dibanding SHM, HGB juga memiliki beberapa kelebihan.

Misalnya:

• Harga properti sering kali lebih terjangkau.
• Banyak perumahan, apartemen, dan kawasan komersial menggunakan HGB.
• Dapat diperpanjang atau diperbarui sesuai ketentuan yang berlaku.

Tetap dapat digunakan sebagai agunan di banyak lembaga keuangan.

Dalam praktiknya, banyak transaksi properti berjalan dengan aman menggunakan HGB selama seluruh dokumen dan status hukumnya jelas.

Beberapa hal yang perlu dipertimbangkan:

• Harga rumah dengan SHM biasanya lebih tinggi.
• Di lokasi tertentu, pilihan rumah SHM bisa lebih terbatas dibanding HGB.

Sebelum membeli rumah dengan status HGB, perhatikan beberapa hal berikut:

• Hak memiliki masa berlaku.
• Perlu memperhatikan proses perpanjangan atau pembaruan hak.

Nilai jual kembali dapat dipengaruhi oleh sisa masa berlaku HGB.

Pembeli perlu memastikan status hukum tanah dan bangunan sebelum transaksi.

Mana yang Lebih Baik?

Tidak ada jawaban yang sama untuk semua orang.

SHM umumnya menjadi pilihan terbaik bagi pembeli yang menginginkan kepemilikan jangka panjang dan nilai investasi yang lebih stabil.

Sementara itu, HGB dapat menjadi pilihan yang baik apabila:

• Lokasi properti sangat strategis.
• Harga lebih kompetitif.
• Status hukum jelas.
• Sisa masa berlaku masih memadai atau terdapat kepastian mengenai proses perpanjangannya.
• Keputusan sebaiknya didasarkan pada kebutuhan, tujuan pembelian, serta hasil pemeriksaan dokumen.

Sebelum melakukan transaksi, pastikan Anda memeriksa:

• Jenis sertifikat yang dimiliki.
• Nama pemegang hak.
• Kesesuaian data sertifikat dengan kondisi di lapangan.
• Status sengketa apabila ada.
• Dokumen pendukung lainnya yang diperlukan dalam proses jual beli.

Jika diperlukan, gunakan bantuan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk memastikan seluruh dokumen telah diperiksa dengan benar.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Ya, selama status hukumnya jelas, dokumen lengkap, dan pembeli memahami hak serta kewajiban yang melekat pada HGB.

Bisa. Hak Guna Bangunan dapat dialihkan kepada pihak lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Penggunaan HGB cukup umum pada pengembangan perumahan, apartemen, kawasan bisnis, dan properti komersial karena menyesuaikan dengan status tanah dan pengembangannya.

Pada banyak kasus, properti dengan SHM memiliki nilai jual lebih tinggi. Namun harga rumah tetap dipengaruhi oleh lokasi, kondisi bangunan, akses, fasilitas, dan faktor pasar lainnya.

Status sertifikat merupakan salah satu informasi penting sebelum membeli rumah. Karena itu, setiap calon pembeli sebaiknya memahami jenis hak atas tanah dan memastikan seluruh dokumen telah diperiksa sebelum melakukan transaksi.

Melalui Hometik, penjual dapat mencantumkan informasi legalitas properti secara lebih lengkap sehingga calon pembeli dapat memahami spesifikasi rumah sejak awal. Transparansi informasi membantu proses jual beli menjadi lebih aman, efisien, dan mengurangi potensi kesalahpahaman selama transaksi.